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出租屋装修涉及的法律问题

 
时间:2015-11-13 17:13:05  来源:法律咨询  作者:广州律师
 
摘要: 说到装修,法律上有个术语叫做添附,是所有权取得的方式之一。添附用在装修上面,就是出租人把动产附合到承租人的不动产上,形成新的不动产,这个新的不动产的所有权仍然归出租人所有。
  装修按照是否可以与房屋分离,分为未形成附合的和已形成附合的。已形成附合的装修就构成了添附,它的处理规则是下文要详细讲到的问题。未形成附合的装修,所有权归承租人所有,承租人可以拆除带走。当然,如果出租人愿意留下利用,在折价后可以归出租人所有。
  上面讲到了所有权,另一个重要的问题是费用,装修必然是会产生费用的,租赁合同

    一、未经同意不得装修

    租赁期间原则上应保持租赁物的原状,不得添附。如果承租人想装修,必须经过出租人的同意,否则,不仅装修费用承租人要自己承担,如果出租人要求,承租人还得恢复原状或者赔偿损失。下面讲到的两条规则都是在出租人同意的前提下。

   承租人没有事先征求出租人同意,对出租屋进行了装修,出租人去出租屋收租时已经知道了这个情况,没有表示反对。后来双方发生纠纷,出租人要求承租人恢复原状并赔偿损失,是否可以得到支持?

    二、有约定的从约定

当事人意思自治是民法最核心的原则。除非租赁合同无效,当事人关于合同终止后装修的处理、费用的补偿等约定,受到法律尊重。

在合同无效的情况下,对形成附合的装修,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

出租人和承租人因租金问题发生纠纷,仲裁庭一审查发现出租人没有房产证,刨根问底原来是没有取得建设工程规划许可证,认定租赁合同无效。承租人已经对房屋进行了装修,请问如何处理?

三、按过错分担残值损失

合同无效的情况下对现值损失的分担也体现了类似的原则。有一点需要注意,残值问题是在合同解除的情况下才存在的问题,也就是说,如果租赁期限正常届满,承租人请求出租人补偿装修费用的,不会得到支持。因为法律推定,对于一个理性的承租人来说,花在装修上的费用或者说装修的价值与租赁期间应该是相当的。

在合同解除的情况下,对于剩余租赁期内装修残值损失,按照下图处理:

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