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上篇:房屋买卖合同的核心条款解析

 
时间:2017-07-10 19:25:43  来源:  作者:谭波
 
摘要:房屋买卖合同风险管理与签订要点精解系列文章分为以下几个部分:
序篇:房屋买卖合同的类型与风险
上篇:房屋买卖合同的核心条款解析
中篇:典型房屋买卖合同文本解读
下篇:特殊类型房屋买卖合同要点
尾篇:房屋买卖合同中的疑难杂症

上篇 房屋买卖合同的核心条款解析

 

依据《合同法》第60条的规定,买卖合同的核心三要素在于标的物、数量和价款。此外的因素,如果约定不明的,可以依据交易习惯、国家和行业标准等进行推定。但如前述,房屋买卖合同性质特殊、风险极大,合同条款必须细化、强化。


一、当事人的主体信息、责任能力、财产处分权限。


①买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性,主要是核实房主的身份,尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下。


②还要特别要注意当事人的民事行为能力,我国最新修订的《民法总则》将民事行为能力的责任年龄进行了相应的调整。应当查检当事人身份信息,审查责任年龄,并对成年当事人的精神状态、婚姻家庭情况和行为能力进行审查。


③对于存在房屋处于夫妻共有或者家庭共有的情况,要求全部房屋所有权人出具知情同意的授权同意签名。即如有共有人须提供房屋共有人同意出售的证明;如有抵押,则提供已经书面通知房屋抵押权人的证明;如该房已经出租,则提供房屋承租人放弃优先购买权的书面证明。必要的,如委托中介予以居间交易的,要求中介方对合同当事人的行为能力、处分权限进行调查和责任担保。


二、标的。


一是要写明房屋物理特征:位置、性质、面积、结构、格局、装修、设备设施等情况。


二是写明房屋法律特征:产权归属。


《城市房地产管理法》第59条规定:"国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。"《物权法》及《不动产登记暂行条例》规定了房屋和土地统一登记制度,凡是未取得物权登记的(《物权法》中规定的合法建造、合法继承、法院判决或仲裁确权等事实行为所确认的物权除外),或产权有纠纷的,或是部分产权(如以标准价购买的公有住房)、共有产权、产权不清、无产权的房屋要特别谨慎购买。


由于我国房改政策在房改进程的不同发展阶段实行不同的政策,因此,如果是以标准价购买的公有住房,要注意是否已经按成本价补足费用,或者已与原单位确定了如何按比例分成。另外,有些单位在向职工售房时,为了维持单位人员的稳定,与职工签订有服务合同,原单位还有优先购回权。因此,要确认原单位是否同意该房子的出售。当前对于军队、医院、学校的公有住房一般还不允许上市出售,因此对这类房子一定要确认有原单位公盖同意出售才能放心购买。


三、价款支付、房屋交付、过户条件与期限。


写明总价款、付款方式、付款条件、各种税费、其他费用如何分摊,遇有价格上涨、下跌时如何处理,如何申请贷款。


写明交房时间和条件,一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。


注意房产的过户时间、条件以及相应的违约责任。“没有罚则对应的义务是无牙条款”,必须针对性的设置违约责任,甚至是惩罚性赔偿责任。


四、质量瑕疵担保与保修责任——交付的房屋已经有关行政管理部门审批,开发商是否还需承担房屋质量瑕疵责任?


《商品房买卖合同司法解释》第13条规定:“交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任。”实践中出卖人主张所售商品房经建设主管部门审批,并经建设工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署质量合格文件,因此不应承担责任。


但主流裁判观点认为:


建设行政主管部门的审批文件以及建筑工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件,在关于房屋建筑工程质量的诉讼中仅属诉讼证据,对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力,如果存在房屋裂缝、渗漏等客观事实,并且该客观事实确系建筑施工所致,则人民法院应当依法认定房屋存在质量缺陷,开发商仍需承担质量瑕疵担保责任。


因此,对于该争议,焦点应在于质量瑕疵担保责任与常规保修责任的区分。在证据固定、争议解决和责任追究方面,往往存在着证据固定依赖专业签定、赔偿责任追究与常规保修责任混淆的难题,需要在合同签订和履行的全过程中重点加以区别和防范。


五、合同的依据和参考不限于法律法规,应当参考和引入司法解释、部门规章和规范性文件的相关规定。


考虑到房地产市场的复杂性和风险高发的特点,对于包括开发商在内的房屋出卖人,必须赋予其相对一般买卖合同更重的义务。


因此,除了法律法规和司法解释,国家对建设工程领域设置了手续复杂、形式多样的全周期、全过程行政管制,而管制行为大多以部门规章、规范性文件、强行性或推荐性国家标准的形式来体现。这些规定对于严格和规范房屋买卖市场交易秩序有一定的政策效果,但限于效力层级较低,一般均作为公法意义上的“管理性规定”而存在,而难以影响民事交易合同的效力。


因此,《商品房买卖合同》在条款的设置上应当注重参考和引入行政机关制定的相关规定,从而完善和严格合同条款,便于约束开发单位和出卖人履行房地产领域的特定义务。


六、房屋买卖合同纠纷不是专属管辖,可以约定管辖。


最高人民法院在1995年12月8日《关于广东顺德东南亚地产发展有限公司诉湖南通利房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案和湖南通利房地产开发有限公司诉广东顺德东南亚地产发展有限公司债务纠纷案管辖问题的通知》中,认为虽案件涉及房地产但案件纠纷属给付货币的债务纠纷,不适用专属管辖的规定。


关于管辖的法律规定:


《民事诉讼法》(2012年修订)第33条规定:“下列案件,有本条规定的人民法院专属管辖:(一)因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖:……”


《民诉解释》第二十八条规定:“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷,按照不动产纠纷确定管辖。不动产登记的,以不动产登记薄记载的所在地为不动产所在地;不动产未登记的,以不动产实际所在地为不动产所在地。”


《最高人民法院民事诉讼法司法解释理解与适用》一书中在第二十八条的“条文理解”第3点处写到:”不动产纠纷仅限于部分物权纠纷……物权纠纷是基于物权关系而产生的纠纷,它与债权纠纷构成了民事纠纷的常见种类。物通常分为动产和不动产两类。因不动产物权确认、使用、收益、处分和保护等发生的纠纷统称为不动产物权纠纷。


实践中,区分不动产物权纠纷与不动产债权纠纷会产生一些歧义,例如确认房屋抵押合同无效究竟属于哪一类纠纷?


最高人民法院《民事案件案由规定》明确,按照物权变动原因与结果相区分的原则,确定纠纷的性质和案由。对于因物权变动的原因关系,即债权性质的合同关系产生的纠纷,如物权设立原因关系方面的担保合同纠纷,物权转让原因关系方面的买卖合同纠纷,均是债权纠纷;对于因物权设立、权属、效力、使用、收益等物权关系产生的纠纷,则是物权纠纷。《民事案件案由规定》列举了不动产物权纠纷六类二级案由和三十四类三级案由(不包括质权纠纷),可见在实践中物权纠纷的种类是很多的。基于专属管辖属于强制性规定,不允许当事人通过合意进行变通,其适用范围应当尽可能限定在确有必要的的范围内。


因此本次司法解释修订中规定,将适用专属管辖的不动产纠纷限定在‘因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。’除此之外的其他不动产物权纠纷,不适用专属管辖。”


七、合同中止、终止或解除条款。


明确约定合同中止、终止或解除的条件,上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务,解除权的行使期限,补救措施,合同中止、终止或解除后,财产如何进行返还等。


八、对于存量房交易尽量进场交易并接受资金监管,或双方另行委托银行进行交易资金监管。


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