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中篇:典型房屋买卖合同文本解读(上)

 
时间:2017-07-10 19:27:32  来源:法天使  作者:谭波
 
摘要:房屋买卖合同风险管理与签订要点精解系列文章分为以下几个部分:
序篇:房屋买卖合同的类型与风险
上篇:房屋买卖合同的核心条款解析
中篇:典型房屋买卖合同文本解读
下篇:特殊类型房屋买卖合同要点
尾篇:房屋买卖合同中的疑难杂症

商品房预售合同和存量商品房买卖合同作为权属最清晰、交易最自由也最典型的房屋买卖合同,住建部和国家工商总局相应制定了规范的示范文本,笔者结合实践经验,进行了调整和优化。

一、范本名称:商品房买卖合同(预售)(俗称“期房买卖”)

[使用场景]:商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的取得《商品房预售许可证》的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或房价款的行为。商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。

根据《商品房销售管理办法》规定,商品房现售的条件为:

(1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。这个条件主要为了确保现售商品房房地产开发企业的主体资格合法。

(2)取得国有土地使用权证书。主要为了确保现售商品房的用地合法。另外实际操作中,房地产开发企业现售商品房时应完成房屋所有权初始登记(即取得大产权)。

(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证。主要为了确保现售商品房规划、建设手续合法。

(4)已通过竣工验收。主要为了确保现售商品房符合工程建设质量标准。

(5)拆迁安置已经落实。主要为了保障被拆迁人的合法权益。

(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。主要为了确保现售商品房达到基本使用条件。

(7)物业服务方案已经落实。主要为了避免商品房销售后产生纠纷,同时物业服务也是买受人决定是否购买商品房的因素之一。

由于预售对于消费者存在特殊风险,法律规定商品房预售条件是:

(1)预售人已经交付国有土地使用权出让金,取得了国有土地使用权证书。主要为了确保预售商品房用地合法。

(2)预售人已经取得了该建设工程规划许可证。主要为了确保商品房预售规划手续合法。

(3)预售人投入建设的资金,按照提供预售的商品房计算,已经达到了工程建设总投资的25%以上,并且已经确定了施工进度和竣工交付日期。这是商品房预售的关键条件,也是预售商品房区别于现售商品房的主要条件。

(4)预售人已经取得了商品房预售许可证。主要为了确保预售合法,未取得《商品房预售许可证》,不得进行商品房预售。

[相关名词解释]:

1.套内建筑面积:是指成套房屋的套内建筑面积,由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。

2.房屋的建筑面积:是指房屋外墙(柱) 勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20M以上(含2.20M) 的永久性建筑。

3.房屋登记:是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。

4. 所有权转移登记:是指商品房所有权从出卖人转移至买受人所办理的登记类型。

文本解读:

商品房买卖合同(预售)示范文本

[谭波律师解析]:本合同文本为示范文本,由住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局于2014年共同制定和发布,授权各地可在有关法律法规、规定的范围内,结合实际情况调整合同相应内容。而本合同文本,笔者亦作了一些局部内容调整。

出卖人向买受人出售其开发建设的房屋,双方当事人应当在自愿、平等、公平及诚实信用的基础上,根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规的规定,就商品房买卖相关内容协商达成一致意见,签订本商品房买卖合同。

第一章 合同当事人

略……

买受人:                                                      

[谭波律师解析]:买受人主体信息应真实填写,如为了规避购房政策而借名买房,极易引发法律风险

第二章 商品房基本状况

第一条 项目建设依据

1.出卖人以【出让】【划拨】【  】方式取得坐落于地块的建设用地使用权。该地块【国有土地使用证号】为【 】,土地使用权面积为【 】平方米。买受人购买的商品房(以下简称该商品房)所占用的土地用途为【 】,土地使用权终止日期为【 】年【 】月【 】日。

[谭波律师解析]:本条对建设用地使用权的取得情况、批准用途及使用年限进行说明,以符合我国严格的土地权属、取得方式和用途管理制度

2.出卖人经批准,在上述地块上建设的商品房项目核准名称为【 】,建设工程规划许可证号为【 】,建筑工程施工许可证号为【  】。

第二条 预售依据

该商品房已由批准预售,预售许可证号为【 】。

[谭波律师解析]:依据最高院商品房买卖合同司法解释,未取得预售许可证的商品房预售合同系无效合同。另,如果购买的是商品房现房,那么销售依据应当相应调整为:依据建筑法等相关法规,建设单位应于竣工验收合格后的15日内向住房建设管理部门申请竣工验收备案,取得竣工验收备案证明。开发商出售商品房现房的,应当提供备案证明,或者直接提供开发商初始登记的登记证明。

第三条 商品房基本情况

1.该商品房的规划用途为【住宅】【办公】【商业】【 】。

2.该商品房所在建筑物的主体结构为【 】,建筑总层数为【 】层,其中地上【 】层,地下【 】层。

3.该商品房为第一条规定项目中的     【幢】【座】【】  单元 层    号。房屋竣工后,如房号发生改变,不影响该商品房的特定位置。该商品房的平面图见附件一。

4.该商品房的房产测绘机构为     ,其预测建筑面积共    平方米,其中套内建筑面积    平方米,分摊共有建筑面积    平方米。该商品房共用部位见附件二。

该商品房层高为    米,有    个阳台,其中    个阳台为封闭式,    个阳台为非封闭式。阳台是否封闭以规划设计文件为准。

[谭波律师解析]:规划用途十分重要,土地用途不同相应的土地使用年限亦不同,其中住宅用地70年,依据物权法期满自动续期。而其余用途的土地到期前需申请并重新缴纳土地出让金。因此,住宅是房屋交易中的核心标的物,价格相比其他类型亦有一定的溢价。

第四条 抵押情况

与该商品房有关的抵押情况为【抵押】【未抵押】。

抵押类型:    ,抵押人:            ,

抵押权人:    ,抵押登记机构:          ,

抵押登记日期:    ,债务履行期限:        。

抵押类型:    ,抵押人:            ,

抵押权人:    ,抵押登记机构:         ,

抵押登记日期:    ,债务履行期限:        。

抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定见附件三。

第五条 房屋权利状况承诺

1.出卖人对该商品房享有合法权利;

2.该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人;

3.该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况;

4.                              ;

5.                              。

如该商品房权利状况与上述情况不符,导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分),并自买受人付款之日起,按照_____%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。给买受人造成损失的,由出卖人支付【已付房价款一倍】【买受人全部损失】的赔偿金。

[谭波律师解析]:第四条、第五条是对交易房屋权利状况的调查和承诺,对于抵押权、司法查封、一屋二卖等权利负担情况均作了承诺,并相应约定了违约责任。特别是最高院关于商品房买卖司法解释,将开发商一房二卖、另行抵押的责任规定为退一赔一房屋价款。因此,示范文本亦对此问题进行了约定。但实际是,《解释》第八条规定,“具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”因此,赔偿损失和另行赔偿一倍价款,是解释规定的责任,示范文本既使在此作了选择性约定,亦无法排除“退一赔一”责任。

第三章 商品房价款

第六条 计价方式与价款

出卖人与买受人按照下列第    种方式计算该商品房价款:

1. 按照套内建筑面积计算,该商品房单价为每平方米    (币种)    元,总价款为    (币种)    元(大写    元整)。

2. 按照建筑面积计算,该商品房单价为每平方米    (币种)    元,总价款为    (币种)    元(大写    元整)。

3. 按照套计算,该商品房总价款为    (币种)  元(大写    元整)。

4. 按照  计算,该商品房总价款为    (币种)元(大写    元整)。

第七条 付款方式及期限

(一)签订本合同前,买受人已向出卖人支付定金    (币种)    元(大写    ),该定金于【本合同签订】【交付首付款】【    】时【抵作】【    】商品房价款。

(二)买受人采取下列第    种方式付款:

1.一次性付款。买受人应当在    年  月  日前支付该商品房全部价款。

2.分期付款。买受人应当在   年   月   日前分   期支付该商品房全部价款,首期房价款  (币种)  元(大写:  元整),应当于   年   月   日前支付。

3.贷款方式付款:【公积金贷款】【商业贷款】【    】。买受人应当于  年  月  日前支付首期房价款  (币种)  元(大写  元整),占全部房价款的  %。

余款  (币种)  元(大写  元整)向    (贷款机构)申请贷款支付。

[谭波律师解析]:实践中某上海开发商要求使用货款的买方必须在60内完成货款放款,否则只能使用开发商的资金进行过桥。由于货款进程并非买方能够把握。这一约定实践中赋予了买方额外义务负担,属于不公平的单方条款。因此,建议应当补充写明“放款进度以贷款机构工程进程为准。”

4.其他方式:

(三)出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户,用于本工程建设。

该商品房的预售资金监管机构为          ,预售资金监管账户名称为           ,账号为          。

该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。

[谭波律师解析]:资金监管是房屋所在地房产交易管理部门组织金融机构,如笔者所在的南京市房地产市场管理处是本市交易资金及佣金监管机构,负责本市交易资金及佣金监管的组织实施和管理工作。南京市房屋置业担保有限公司是本市交易资金及佣金监管的交易保证机构,具体负责本市交易资金及佣金监管工作。

第八条 逾期付款责任

除不可抗力外,买受人未按照约定时间付款的,双方同意按照下列第种  方式处理:

1. 按照逾期时间,分别处理((1)和(2)不作累加)。

(1)逾期在 日之内,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之  的违约金。

(2)逾期超过 日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起  日内按照累计应付款的 %向出卖人支付违约金,同时,出卖人退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)。

出卖人不解除合同的,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之  (该比率不低于第(1)项中的比率)的违约金。

本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的,按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

[谭波律师解析]:买受人逾期付款时间过长,将使得出卖人的利益长期处于不稳定状态,并有可能造成其机会成本损失,宜赋予出卖人单方解除合同权。但给予买受人的付款期间不能过短,双方可根据具体情况自行约定。当买受人迟延支付购房款,出卖人有权解除合同但没有行使解除权,并以行为方式移交房屋与买受人继续履行合同,其后又请求解除合同的,视为对合同解除权的放弃

第四章 商品房交付条件与交付手续

第九条 商品房交付条件

该商品房交付时应当符合下列第1、2、  、  项所列条件:

1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件;

2.该商品房已取得房屋测绘报告;

3.                       ;

4.                       。

该商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。

[谭波律师解析]:2014年以前的商品房买卖示范文本中,对于竣工验收交付条件,规定为综合验收或建设单位组织四方验收或约定为竣工验收备案。由于“综合验收”系国务院简政放权改革前,建设部门的一项行政职能,已被废止,而建设单位(开发商)自行组织验收后的备案义务,又只为住建部部门规章所规定,因此,2014年的示范合同文本将此义务明确约定为开发商合同义务,以减少争议

第十条 商品房相关设施设备交付条件

(一)基础设施设备

1. 供水、排水:交付时供水、排水配套设施齐全,并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的,供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准,                        ;

2. 供电:交付时纳入城市供电网络并正式供电,          ;

3. 供暖:交付时供热系统符合供热配建标准,使用城市集中供热的,纳入城市集中供热管网,                        ;

4. 燃气:交付时完成室内燃气管道的敷设,并与城市燃气管网连接,保证燃气供应,                        ;

5. 电话通信:交付时线路敷设到户;

6. 有线电视:交付时线路敷设到户;

7. 宽带网络:交付时线路敷设到户。

以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用;第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。

如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件,双方同意按照下列第  种方式处理:

(1)以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的,出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。

第5项未按时达到交付使用条件的,出卖人按日向买受人支付  元的违约金;第6项未按时达到交付使用条件的,出卖人按日向买受人支付  元的违约金;第7项未按时达到交付使用条件的,出卖人按日向买受人支付  元的违约金。出卖人采取措施保证相关设施于约定交付日后  日之内达到交付使用条件。

(2)    

                    。

(二)公共服务及其他配套设施(以建设工程规划许可为准)

1. 小区内绿地率:  年  月  日达到          ;

2. 小区内非市政道路:  年  月  日达到         ;

3. 规划的车位、车库:  年  月  日达到         ;

4. 物业服务用房:  年  月  日达到          ;

5. 医疗卫生机构:  年  月  日达到          ;

6. 幼儿园:  年  月  日达到            ;

7. 学校:  年  月  日达到            ;

8.                        ;

9.                         。

以上设施未达到上述条件的,双方同意按照以下方式处理:

1. 小区内绿地率未达到上述约定条件的,            。

2. 小区内非市政道路未达到上述约定条件的,            。

3. 规划的车位、车库未达到上述约定条件的,            。

4. 物业服务用房未达到上述约定条件的,             。

5. 其他设施未达到上述约定条件的,               。

关于本项目内相关设施设备的具体约定见附件五。

[谭波律师解析]:2014年示范合同文本将市政供水电气、以及公共设施配套义务引入合同条款,笔者在代理某知名地产商与消费者买卖合同纠纷案件中,就存在着开发商以工程临时用电代替市政用电突击交付,以规避逾期交付责任的行为。

(三)查验房屋

1.办理交付手续前,买受人有权对该商品房进行查验,出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。

2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的,由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起_____日内负责修复,并承担修复费用,修复后再行交付。

(1)屋面、墙面、地面渗漏或开裂等;

(2)管道堵塞;

(3)门窗翘裂、五金件损坏;

(4)灯具、电器等电气设备不能正常使用;

(5)____________;

(6)______________ 。

[谭波律师解析]:本条款规定交付前的质量瑕疵担保责任,这一责任不同于保修责任,后者是指质量合格因正常使用造成的维护维护责任,其理由是建筑质量均有正常的质量稳定期。而前者是指交付前就存在的质量瑕疵。修复前不得单方交付。司法实践中,开发商往往以先交付再承担保修责任为由,来将交付时间提前,笔者代理的消费者与某知名开发商就精装修房交付前的质量问题与交付后的保修责任,构成了争议焦点。2014年示范文本较好地解决了这一问题。但在实践中,2014年文本并没有得到强行性的推广,开发商不采用该文本的现象依然存在。  

3.查验该商品房后,双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的,双方同意按照以下方式处理:

(1)       ;

(2)       。

第十一条 交付时间和手续

(一)出卖人应当在   年   月   日前向买受人交付该商品房。

(二)该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后,出卖人应当在交付日期届满前  日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的,以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间,以该商品房所在地为办理交付手续的地点。

交付该商品房时,出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全,不能满足第九条约定条件的,买受人有权拒绝接收,由此产生的逾期交付责任由出卖人承担,并按照第十二条处理。

第十二条 逾期交付责任

除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的,双方同意按照下列第  种方式处理:

1. 按照逾期时间,分别处理((1)和(2)不作累加)。

(1)逾期在  日之内(该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限),自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之  的违约金(该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率)。

(2)逾期超过  日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分),并自买受人付款之日起,按照  % (不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息;同时,出卖人按照全部房价款的  %向买受人支付违约金。

买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之  (该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率)的违约金。

2.                        。

[谭波律师解析]:根据《解释》,未约定逾期交付责任的,可以参照共地段房屋租金价格计算逾期交付损失。

第五章 面积差异处理方式

第十三条 面积差异处理

该商品房交付时,出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告,并向买受人提供该商品房的面积实测数据(以下简称实测面积)。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的,双方同意按照第   种方式处理。

1. 根据第六条按照套内建筑面积计价的约定,双方同意按照下列原则处理:

(1)套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;

(2)套内建筑面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权解除合同。

买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分),并自买受人付款之日起,按照  %(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。

买受人选择不解除合同的,实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时,套内建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3% 部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时,套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

2. 根据第六条按照建筑面积计价的约定,双方同意按照下列原则处理:

(1)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内(含3%)的,根据实测建筑面积结算房价款;

(2)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时,买受人有权解除合同。

买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分),并自买受人付款之日起,按照  %(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。


买受人选择不解除合同的,实测建筑面积大于预测建筑面积时,建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足,超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人所有。实测建筑面积小于预测建筑面积时,建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

(3)因设计变更造成面积差异,双方不解除合同的,应当签署补充协议。

3.根据第六条按照套计价的,出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸,并约定误差范围。该商品房交付时,套型与设计图纸不一致或者

相关尺寸超出约定的误差范围,双方约定如下:             。

[谭波律师解析]:实践中房屋买受人测量认为房屋面积短少,请求法院对房屋面积进行测量鉴定;出卖人主张面积相符,拒绝提供竣工平面图导致无法鉴定的,可以推定买受人的主张成立。

另外,《解释》第十四条规定,面积差异的,有约定从约定,无约定或约定不明的,面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。

买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

第六章 规划设计变更

第十四条 规划变更

(一)出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房,不得擅自变更。双方签订合同后,涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的,出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的,买受人有权解除合同。

(二)买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的,视同接受变更。

(三)买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分),并自买受人付款之日起,按照  % (不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息;同时,出卖人按照全部房价款的  %向买受人支付违约金。买受人不解除合同的,有权要求出卖人赔偿由此造成的损失,双方约定如下:                  。

第十五条 设计变更

(一)双方签订合同后,出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件,涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的,出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的,买受人有权解除合同。

1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向;

2.供热、采暖方式;

3.                ;

4.                ;

5.                。

(二)买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的,视同接受变更。

(三)买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分),并自买受人付款之日起,按照   % (不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息;同时,出卖人按照全部房价款的  %向买受人支付违约金。买受人不解除合同的,有权要求出卖人赔偿由此造成的损失,双方约定如下:   。

[谭波律师解析]:规划和设计变更是房屋买卖合同中比较常见的矛盾。笔者曾代理一起消费者集体诉讼某商业用房开发商的案件,核心矛盾就是开发商在交付商铺后,单方面将原商铺配套的停车场变更为新的商业楼盘,尽管该变更,也取得了规划部门的许可。但并未履行向原消费者的通知的赔偿协商程序。由于签订的合同并未使用2014年示范文本,对于这一通知义务亦未进行约定。且原购买合同中亦未将商铺停车场作为交易标的房屋的公共配套设施写为平面图和公共配套。仅在当年的销售广告平面图中能找到证据线索,而消费者在获取原来的规划设计平面图上又存在困难。不得不借助专业律师团队的力量予以艰难谈判、协商。

第七章 商品房质量及保修责任

第十六条 商品房质量

(一)地基基础和主体结构

出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格,并符合国家及行业标准。

经检测不合格的,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分),并自买受人付款之日起,按照  %(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。给买受人造成损失的,由出卖人支付【已付房价款一倍】【买受人全部损失】的赔偿金。因此而发生的检测费用由出卖人承担。

买受人不解除合同的,                。

(二)其他质量问题

该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的,双方按照以下方式处理:

(1)及时更换、修理;如给买受人造成损失的,还应当承担相应赔偿责任。

(2)经过更换、修理,仍然严重影响正常使用的,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分),并自买受人付款之日起,按照  %(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。给买受人造成损失的,由出卖人承担相应赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人不解除合同的,                。

(三)装饰装修及设备标准

该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备,装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。

不符合上述标准的,买受人有权要求出卖人按照下列第(1)、____、____方式处理(可多选):

(1)及时更换、修理;

(2)出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价;

(3)              ;

(4)              。

具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。

(四)室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施

1. 该商品房室内空气质量符合【国家】【地方】标准,标准名称:      ,标准文号:      。

该商品房为住宅的,建筑隔声情况符合【国家】【地方】标准,标准名称:     ,标准文号:      。

该商品房室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合标准,由出卖人负责整改,整改后仍不符合标准的,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。

出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分),并自买受人付款之日起,按照   %(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。给买受人造成损失的,由出卖人承担相应赔偿责任。经检测不符合标准的,检测费用由出卖人承担,整改后再次检测发生的费用仍由出卖人承担。因整改导致该商品房逾期交付的,出卖人应当承担逾期交付责任。

2. 该商品房应当符合国家有关民用建筑节能强制性标准的要求。未达到标准的,出卖人应当按照相应标准要求补做节能措施,并承担全部费用;给买受人造成损失的,出卖人应当承担相应赔偿责任。

[谭波律师解析]:1.地基和主体质量不合格属于无法通过验收的建设工程。对此项工程的法定要求是终身维修、修理重做和赔偿。因此,买受人对于此类问题,通常可要求解除合同,退房赔偿,但当事人也可另行协商。2.明确检测不符合标准的,前后两次的检测费用均由出卖人承担,因整改导致的逾期交付责任也由出卖人承担,利于买受人积极主张权利,促使出卖人提高房屋质量标准。

第十七条 保修责任

(一)商品房实行保修制度。该商品房为住宅的,出卖人自该商品房交付之日起,按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该商品房为非住宅的,双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。具体内容见附件七。

(二)下列情形,出卖人不承担保修责任:

1. 因不可抗力造成的房屋及其附属设施的损害;

2. 因买受人不当使用造成的房屋及其附属设施的损害;

3.                  。

(三)在保修期内,买受人要求维修的书面通知送达出卖人日   内,出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的,买受人可以自行或委托他人进行维修,维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。

[谭波律师解析]:注意区分质量担保责任与保修责任。

第十八条 质量担保

出卖人不按照第十六条、第十七条约定承担相关责任的,由   承担连带责任。

关于质量担保的证明见附件八。

第十九条 预售合同登记备案

(一)出卖人应当自本合同签订之日起【30日内】【   日内】(不超过30日)办理商品房预售合同登记备案手续,并将本合同登记备案情况告知买受人。

(二)有关预售合同登记备案的其他约定如下:        。

[谭波律师解析]:预售登记是行政机关为加强商品房买卖合同管理所采取的措施,不能产生物权法上的效力,与物权法规定的商品房“预告登记”法律效力不同。

第二十条 房屋登记

(一)双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。

(二)因出卖人的原因,买受人未能在该商品房交付之日起 日内取得该商品房的房屋所有权证书的,双方同意按照下列第   种方式处理:

1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分),并自买受人付款之日起,按照   %(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。买受人不解除合同的,自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之   的违约金。

2.                         。

(三)因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的,出卖人不承担责任。

[谭波律师解析]:

《解释》第十八条规定,由于出卖人的原因,除当事人有特殊约定外,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,出卖人应当承担违约责任:

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第十九条规定,商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

第九章 前期物业管理

第二十一条 前期物业管理

(一)出卖人依法选聘的前期物业服务企业为      。

(二)物业服务时间从   年   月   日到   年   月   日。

(三)物业服务期间,物业收费计费方式为【包干制】【酬金制】【    】。物业服务费为    元/月·平方米(建筑面积)。

(四)买受人同意由出卖人选聘的前期物业服务企业代为查验并承接物业共用部位、共用设施设备,出卖人应当将物业共用部位、共用设施设备承接查验的备案情况书面告知买受人。

(五)买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约,同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理,遵守临时管理规约。业主委员会成立后,由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。

该商品房前期物业服务合同、临时管理规约见附件九。

 (六)业主大会设立前适用该章约定。业主委员会成立后,由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。

[谭波律师解析]:《依据国务院《物业管理条例》的相关规定,业主大会授权业委会另行与其他物业服务企业签订新的物业服务合同后,原前期物业服务合同自行解除。

第十章 其他事项

第二十二条 建筑物区分所有权

(一)买受人对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

(二)以下部位归业主共有:

1.建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;

2.该商品房所在建筑区划内的道路(属于城镇公共道路的除外)、绿地(属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外)、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用房;

3.                   

(三)双方对其他配套设施约定如下:

1. 规划的车位、车库:          ;

2. 会所:                ;

3.                   。

[谭波律师解析]:2014版示范文本在《物权法》的基础上,将物权法对于车位、车库的权属问题进行了进一步明确。即占有共有土地(业主按份共有,土地使用权已计入公摊土地面积)的,属于业主共有;而通过了建设工程规划中所规划的车位、车库则依据《物权法》的规定,首先满足业主需要,由开发商与业主商定以出租、出售、赠予等方式来满足业主使用需要。

第二十三条 税费

双方应当按照国家的有关规定,向相应部门缴纳因该商品房买卖发生的税费。因预测面积与实测面积差异,导致买受人不能享受税收优惠政策而增加的税收负担,由        承担。

第二十四条 销售和使用承诺

1.出卖人承诺不采取分割拆零销售、返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;不采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

2.出卖人承诺按照规划用途进行建设和出售,不擅自改变该商品房使用性质,并按照规划用途办理房屋登记。出卖人不得擅自改变与该商品房有关的共用部位和设施的使用性质。

3.出卖人承诺对商品房的销售,不涉及依法或者依规划属于买受人共有的共用部位和设施的处分。

4. 出卖人承诺已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人。具体内容见附件十。

5.买受人使用该商品房期间,不得擅自改变该商品房的用途、建筑主体结构和承重结构。

6.             。

[谭波律师解析]:依据物权法,建筑物区分所有权的划分必须满足物理隔离、功能独立等基本的功能和物权上的要求,不可拆零销售。如北京某不足1平米“学区房”,拆零销售违背了房屋买卖满足居住使用要求的基本目的,理应被禁止,防止出现以售房为名,行资产份额化、伪证券化、非法集资公开化等行为之实。返本销售被禁止的原理亦在于此。

第二十五条 送达

出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件,均应采用书面形式,以【邮政快递】【邮寄挂号信】【    】方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的,应在变更之日起    日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的,应承担相应的法律责任。

第二十六条 买受人信息保护

出卖人对买受人信息负有保密义务。非因法律、法规规定或国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门执行公务的需要,未经买受人书面同意,出卖人及其销售人员和相关工作人员不得对外披露买受人信息,或将买受人信息用于履行本合同之外的其他用途。

[谭波律师解析]:《刑法修正案(九)》将泄露公民信息罪列入刑罚。因此,2014版示范文本及时将实践中这一严重的侵权甚至犯罪行为引入合同条款。

第二十七条 争议解决方式

第二十八条 补充协议

对本合同中未约定或约定不明的内容,双方可根据具体情况签订书面补充协议(补充协议见附件十一)。

补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任,或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,仍以本合同为准。

[谭波律师解析]:开发商通常利用其优势地位,在示范文本的补充协议中恶意规避示范文本条款,另行约定对消费者不公平的条款。因此,14年示范文本对此问题进行了规范。

第二十九条 合同生效

本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同的解除应当采用书面形式。

本合同及附件共页,一式  份,其中出卖人  份,买受人  份,【   】  份,【_____】  份。合同附件与本合同具有同等法律效力。

附件一 房屋平面图(应当标明方位)

1. 房屋分层分户图(应当标明详细尺寸,并约定误差范围)

2. 建设工程规划方案总平面图

[谭波律师解析]:笔者代理的一起起诉开发商单方变更规划,因为合同无附图,遭遇取证难。

附件二 关于该商品房共用部位的具体说明(可附图说明)

1. 纳入该商品房分摊的共用部位的名称、面积和所在位置

2. 未纳入该商品房分摊的共用部位的名称、所在位置

附件三  抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定

1. 抵押权人同意该商品房转让的证明

2. 解除抵押的条件和时间

3. 关于抵押的其他约定

附件四 出卖人提供的承租人放弃优先购买权的声明

附件五 关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定

附件六 关于本项目内相关设施、设备的具体约定

1. 相关设施的位置及用途

2. 其他约定

附件七 关于装饰装修及相关设备标准的约定

交付的商品房达不到本附件约定装修标准的,按照本合同第十四条第(三) 款约定处理。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰,视为无条件赠送给买受人。双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下:

1. 外墙:【瓷砖】【涂料】【玻璃幕墙】【】;      。

2. 起居室:

(1) 内墙:【涂料】【壁纸】【    】;        。

(2) 顶棚:【石膏板吊顶】【涂料】【    】;        。

(3) 室内地面:【大理石】【花岗岩】【水泥抹面】【实木地板】【    】;        。

3. 厨房:

(1) 地面:【水泥抹面】【瓷砖】【    】;        。

(2) 墙面:【耐水腻子】【瓷砖】【    】;        。

(3) 顶棚:【水泥抹面】【石膏吊顶】【    】;        。

(4) 厨具:        。

4. 卫生间:

(1) 地面:【水泥抹面】【瓷砖】【    】;        。

(2) 墙面:【耐水腻子】【瓷砖】【    】;        。

(3) 顶棚:【水泥抹面】【石膏吊顶】【    】;        。

(4) 卫生器具。

5. 阳台:【塑钢封闭】【铝合金封闭】【断桥铝合金封闭】【不封闭】【    】;        。

6. 电梯:

(1) 品牌:            ;

(2) 型号:           。

7. 管道:             。

8. 窗户:             

附件八 关于保修范围、保修期限和保修责任的约定该商品房为住宅的,出卖人应当提供《住宅质量保证书》;该商品房为非住宅的,双方可参照《住宅质量保证书》中的内容对保修范围、保修期限和保修责任等进行约定。

该商品房的保修期自房屋交付之日起计算,关于保修期限的约定不应低于《建设工程质量管理条例》第四十条规定的最低保修期限。

(一) 保修项目、期限及责任的约定

1. 地基基础和主体结构:       

保修期限为:         (不得低于设计文件规定的该工程的合理使用年限);。

2. 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏:         保修期限为:         (不得低于5年);        。

3. 供热、供冷系统和设备:         保修期限为:         (不得低于2个采暖期、供冷期);

4. 电气管线、给排水管道、设备安装:        保修期限为:         (不得低于2年);

5. 装修工程:         保修期限为:         (不得低于2年)        ;

6.                                 ;

7.                                 ;

8.                                 。

(二)其他约定:                            。

附件九  关于质量担保的证明

附件十  关于物业管理的约定

前期物业服务合同

临时管理规约

附件十一  出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明

(如:该商品房公共管理检修口、柱子、变电箱等有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况)

附件十二   补充协议

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