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中篇:典型房屋买卖合同文本解读(下)

 
时间:2017-07-10 19:29:46  来源:  作者:谭波
 
摘要:房屋买卖合同风险管理与签订要点精解系列文章分为以下几个部分:
序篇:房屋买卖合同的类型与风险
上篇:房屋买卖合同的核心条款解析
中篇:典型房屋买卖合同文本解读
下篇:特殊类型房屋买卖合同要点
尾篇:房屋买卖合同中的疑难杂症

二、范本名称:


存量商品房买卖合同(俗称“二手房买卖合同“)


[使用场景]:二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言的,包括存量商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。本范本仅适用于普通存量商品房买卖的情景,应注意区别于保障性住房买卖、已购公有住房、“小产权房”等特殊的二手房屋买卖合同。

 

合同当事人:略……


根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定,甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就甲方将其合法拥有的房产转让给乙方事宜,双方达成如下合同:


第一条 甲方所售房地产基本情况


1.甲方所售房地产产权证号为:         , 坐落于        ;位于第     层共     间,房屋登记建筑面积     平方米(其中套内建筑面积   平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积   平方米)。地下室、车库等附属设施[已计入产权证书]或[未计入产权证书]  处一并出售,位置为:           。


2.甲方保证此房产一切情况介绍属实,其系该房产真实产权人,对该商品房享有合法权利,承诺和保证此房产无任何权属或经济纠纷,没有司法查封或其他限制转让的情况,权属无任何瑕疵,同户籍、相关亲属及房产共有、所有权人同意出售。


该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人。如该商品房权利状况与上述情况不符,导致不能完成房屋所有权转移登记的,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分),并自买受人付款之日起,按照__________%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。给买受人造成损失的,由出卖人支付【已付房价款一倍】【买受人全部损失】的赔偿金。


3. 与该商品房有关的抵押情况为【抵押】或【未抵押】。

抵押人:________,抵押权人:______,

抵押登记机构:_____,抵押登记日期:______,

债务履行期限:__________。

抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定见附件。


[谭波律师解析]:未经买受人同意的再抵押、再转让,构成对合同内容的根本违约,依据最高院司法解释,出卖人若为开发商应当承担双倍购房款赔偿责任。其他出卖人可以约定罚则。此外,依据《担保法》和《物权法》,经在先抵押权人同意的转让行为有效。故示范合同文本以专门条款进行示明,如开发商事前的在建工程抵押和土地抵押。


4.该商品房的租赁情况为【出租】或【未出租】。


出卖人已将该商品房出租,【买受人为该商品房承租人】或【承租人放弃优先购买权】(出卖人提供的承租人放弃优先购买权的声明见附件)。。


租赁期限:从_____年____月____日至____年____月____日。出卖人与买受人经协商一致,自本合同约定的交付日至租赁期限届满期间的房屋收益归【出卖人】【买受人】所有。


[谭波律师解析]:租赁合同所产生的承租权具有“准物权”的效能,能够对抗在其后生效的二手房买卖合同,这一规则被形象的比喻为“买卖不破租赁”。


因此,二手房买卖合同的买受人应要求出卖人出具真实的房屋租赁合同,查阅租赁合同的具体条款,并和承租人一起协商是否提前中止房屋租赁关系、是否更改租金支付对象等问题。


如承租人不同意变更房屋租赁相关事宜,则买受人和出卖人应就租赁相关事宜的处理达成具体明确的约定,一并写在二手房买卖合同中。对于租约继续履行的事实,若无法协商变更或解除,则买受人必须忍耐租约到期,对于租金的后续交付,依据合同法关于“债权让与”的相关规定,仅需通知承租人向买受人履行债务即可。


另外,因为承租人尚享有同等条件下的优先购买权,因此,对于二手房买卖合同而言,需要特别针对房屋租赁情况设计条款,明确是否出卖人已履行对承租人的告知程序,并明确承租人已放弃行使优先购买权。


第二条 房屋价格及付款方式


1.甲乙双方协商一致,甲方所售房地产总金额为人民币    。该价款不含税费。


2.乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金    元整作为交易定金,该定金于【本合同签订】【交付首付款】【   】时【抵作】【   】房屋价款。


3.除定金之外的剩余房款    元整,甲乙双方约定采取以下第    种付款方式:

(1)乙方应于甲乙双方完成房屋产权交易过户申请手续之日一次性付清。

(2)分期付款。买受人应当在   年   月   日前分   期支付该房屋全部价款,首期房价款  (币种)   元(大写: 元整),应当于 年 月 日前支付。

(3)乙方于    给付首付款    元,剩余    申请贷款,乙方应于    向贷款机构递交申请贷款的资料,并配合贷款机构办理审查、审批等手续,甲方应协助乙方办理贷款手续,贷款部分的房款应于贷款机构房款当日直接给付甲方。


4.如贷款机构实际审批贷款额不足以支付房款余额或贷款未获批准的,双方约定采取以下第 种方式处理:(1)乙方应于贷款机构明确告知实际审批贷款额七日内补足应交款。(2)合同终止,甲方应于五日内返还乙方已付所有款项,双方互不承担违约责任。(3)其他方式: 


[谭波律师解析]:此条款专门针对房贷等政策变化导致的贷款无法足额审批发放的问题,双方可协商后选择明确的处理方式,以减少情势变更引发的纠纷。如买卖合同明确不能办理按揭贷款手续的风险和责任归于买受人,如买受人因自身原因无法办理按揭贷款或首付增加的,买受人应通过其他方式付款。在存有明确约定的情况下,证明买受人是可以预见不能足额贷款的法律后果的,且该后果也并非不可克服,如买受人以此为由向法院请求解除合同的,法院一般不予支持,出卖人亦可依据约定追究买受人的违约责任。


5.乙方保留  元尾款作为甲方的履约保证金,约甲方配合办理房屋完毕产权过户、房屋交付、户口迁移等手续后,乙方应及时将该笔尾款支付给甲方。


6.按有关法律法规政策的规定应由卖方承担的税费由 承担,应由乙方承担的税费由       承担。


7.双方约定全部房价款存入以下账户:账户名称为__________,开户银行为______,账号为______。


[谭波律师解析]:通常二手房交易机构和场所都会要求交易双方实施合同网签备案和资金监管。但对于部分地区未强制推行资金监管的情况睛,买卖双方可以自行约定实施银行资金监管。首先与银行签订账户监管协议,明确账户监管的期限、内容,以及监管账户的使用规定和付款流程,然后凭监管协议以及其他开户资料向银行申请开立资金监管账户,银行凭监管协议的约定在系统中进行监管功能设置,开始履行监管职责。


第三条 产权过户及房屋交付


1.甲方双方须在签订本合同起   日内,共同向房地产产权登记机关申请办理转移登记手续。如因甲方的过失或甲方故意不配合,造成乙方不能在  日内取得房地产权属证书,乙方有权通知甲方解除合同。甲方应当自解除合同通知送达之日起15日内退还乙方已付全部房款(含已付贷款部分),并自乙方付款之日起,按照____%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。乙方不解除合同的,自乙方应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止,甲方按日计算向乙方支付全部房价款万分之_____的违约金。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的,出卖人不承担责任。


2.在房屋产权过户未办理完毕前,如遇拆迁,甲方应积极协助乙方办理拆迁手续,有关拆迁安置补偿的权利和义务自本合同生效之日均由乙方享有和承担。


3.如因为国家房产政策调整等非双方过错原因,造成乙方客观上确实无法购买标的房屋并取得房地产权属证书的,甲方应于五日内返还乙方已付所有款项,双方互不承担违约责任。


[谭波律师解析]:买受人无权利购买房屋,包括买受人签订合同时就不具备购房资格和签订合同后因为政策变化丧失购房资格,此条款应指后者。如果买受人签订合同时就不具备购房资格,则应根据出卖人是否明知该情形来承担相应责任。如果在限购政策施行以前签订买卖合同,在履行过程中买受人失去购房资格导致合同无法履行的,此等情况法院一般认为属于情势变更,双方均可以主张解除合同并互相返还,但对于损失赔偿的主张原则不予支持;如果在政策施行以后签订的买卖合同,作为买受人来讲应当知道限购政策,也具有披露义务,如因此导致合同被解除的,买受人较大几率需要承担违约责任


4.甲方应于乙方支付全部购房款或者乙方申请的贷款实际发放之日起十五日内腾出房屋给乙方占有使用,并将房屋门钥匙作为房屋交付的标志,该房屋一切风险责任自房屋转移占有之日起转移给乙方。


5.交付日之前该房屋产生的水、电、气、通讯、物业等费用均由甲方承担,甲方应在房屋交付前结清以上费用,否则乙方有权从尾款中直接予以扣除。交付日后所产生费用由乙方承担。

6.甲方应负责于            将落户于该房产内的户籍关系迁出。


[谭波律师解析]:二手房不同于商品房的一个重要因素在于二手房已经被前手占用和使用,而且往往存在出卖人及其亲属的房籍,对于以购买学区为目的的二手房买卖合同,要求出卖人及时迁出户口,保障买受人及时顺利落户,是一个尤为重要的条款。


目前,针对学区房交易过程中户籍问题,个别地区明确规定公安机关明有权“强制迁出户口”。如2016年11月1日正式实施的《江苏省常住户口登记管理规定》第九十六条明确:“因合法稳定住所所有权转移,该住所内原登记户口未迁出,现所有权人书面申请将该住所内原登记人员户口迁出,公安机关调查核实情况属实的,告知该住所内原登记人员按规定迁出户口。经公安机关告知后,原户口登记人员未迁出户口的,公安机关可以凭有关材料将其户口迁至社区家庭户。”


但现实是,国内大部分地区并没有制定类似上述的法规,法院因种种原因也倾向于不予受理买受人请求出卖人迁出户口的起诉。因此,合同进行明确约定后,买受人可以出卖人未履行户口迁出义务为由,要求出卖人承担相应的违约金,并可明确将不迁出户籍约定为买受人解除合同的条件之一。


7.双方一致同意,房屋所占用范围内的土地使用权及共用部位维修基金本息随本买卖合同之主物一并转移给乙方。买方与毗邻房产共同享有使用住房共用部位共用设施设备(如走廊、梯级、通道、供电、供水、排水、共用天线等系统)。住房共用部位共用设施设备的维修按《住宅专项维修资金管理办法》(2007年建设部、财政部令第165号)执行。


第四条 违约责任及合同解除


本合同签订后,甲乙双方应忠实履行合同义务,遵守相关国家法律和法规规定。违反合同约定的一方,应当依据本合同及《合同法》相关规定,承担包括但不限于继续履行或解除合同、定金罚则、违约金责任、赔偿损失等相关违约责任。


1.除贷款机构的原因外,乙方未按本合同约定期限付款的,每逾期一日,乙方应按逾期未付款的  向甲方加付违约金,逾期超过  日的,甲方有权解除本合同。甲方解除合同的,应书面通知乙方。乙方应按该房产成交总价的  向甲方支付违约金,并承担此次交易中双方的全部交易税费。甲方应自解除合同通知送达之日起三个工作日内退还乙方除违约金和应付税费之外的已付款。 


2.除不可抗力影响外,甲方未按本合同约定期限交付房屋或迁出户籍关系的,每逾期一日,甲方应按乙方已付房款的   支付违约金,违约金可从履约保证金中直接抵扣;逾期交房或迁出户籍超过  日的,乙方有权解除合同,甲方应自退房通知送达之日起三个工作日内退还乙方全部已付款,并按该房地产成交总价的  向乙方支付违约金,且承担此次交易中双方的全部交易税费。


3.甲方或乙方未如约履行义务,造成交易过户延期的,每逾期一日,违约方应向对方按已付房款的   支付违约金,直至实际履行完毕之日止。因甲方过错造成乙方不能在本合同签订之日起  天内完全取得房地产权属证书的,乙方有权解除合同。甲方应自解除合同通知送达之日起三个工作日内退还乙方全部已付款,并按该房地产成交总价的  向乙方支付违约金且承担此次交易中双方的全部交易税费。


4.本合同签订时甲方故意隐瞒该房屋已出卖给第三人或已抵押的事实,或者本合同签订后甲方又将该房屋出卖或抵押给第三人,导致乙方不能实现本合同目的,乙方有权解除合同。甲方应自解除合同通知送达之日起三个工作日内退还乙方全部已付款项,还应按房屋最新成交价格或评估价格与合同价格之间的差额为标准,向买受人赔偿房屋增值损失。


5.本合同生效之日起,若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务等,由甲方负责清理,并承担民事责任,由此给乙方造成的经济损失,由甲方负责赔偿。甲方因涉及司法强制执行,标的房产被查封、冻结、拍卖的,乙方依据本合同和相应付款凭证,自取得交付之日起,依据国家相关法律规定,取得物权期待权,甲方应予积极配合。甲方或乙方不履行本合同其它约定或违背诚信原则,导致本合同目的不能实现的,另一方有权解除合同,本合同被解除的,参照本条第1、2款执行。


第五条 合同的变更


本合同履行期间,发生特殊情况时,甲、乙任何一方需变更本合同的,要求变更一方应及时书面通知对方,征得对方同意后,双方签订书面变更合同。未经双方签署书面文件,任何一方无权变更本合同,否则,由此造成对方的经济损失,由责任方承担。


第六条 合同的效力

1、本合同自甲乙双方签字之日起生效。

2、本合同一式贰份,甲乙双方各执壹份,具有同等法律效力。


第七条 法律适用及争议的处理

略……

 

附件一

不得拆除的装修和附属设施项目内容

………………………………………………………………

(粘贴线)            (骑缝章加盖处)


附件二

房屋平面图

………………………………………………………………

(粘贴线)            (骑缝章加盖处)

略……


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