二、解除合同

1、数据分析

主要裁判观点及法律分析

（1）租赁合同约定出租人需交付“整体消防合格”的租赁场地，承租人能否以出租人未办理投入使用、开业前的消防安全检查为由解除租赁合同？

原告观点

出租方需要完成两次验收才完成合同约定的消防义务。

被告观点

仅需要完成第一次消防验收，案涉场地投入使用、营业前的消防安全检查，应当是承租方应承担的义务。

审判观点

租赁合同双方约定负责办理该物业的整体消防验收，而没有对“整体消防验收”具体指向作出明确的约定而出现分歧。同时，法律本身也未对“整体消防验收”的范围进行明确，故仅凭合同双方的约定不足以认定出租方应当承担完成上述包括投入使用、营业前的消防安全检查在内的所有消防验收的义务。而该消防安全检查，是承租方为了开业而必须完成的，在出租方已经将所涉物业交付给承租方，而承租方也接收的情况之下，并不能认定出租方需要承担交付的租赁物不符合法律的规定的不利后果，承租方不能因此单方解除租赁合同【(2014)粤高法民二终字第72号】。

【依据：《消防法》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，可以解除合同。”】

法律分析

一般而言，商业地产投入使用需要进行两次的消防验收，第一次是主体建设工程的消防验收，第二次是主体工程竣工后进行二次装修而进行的消防验收。公众聚集的大型场地如酒店、商场等，在完成两次消防验收之后，还需要进行《消防法》所规定的投入使用、营业前的消防安全检查，否则也应适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，可以解除合同。

根据《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，向消防机构申请消防安全检查的主体是建设单位或者使用单位。从广东省高级人民法院在相关案例的处理中可以看出，建设工程（包括主体工程及装修工程）的消防验收责任如无明确约定，则按照“谁建设，谁负责”的原则进行责任分配，该原则也在投入使用、营业前消防安全检查责任分配中得以循用，即一般由承租方承担。承租人以此主张出租人交付租赁物不符合合同约定，一般不能得到法院的支持。

裁判启示目前,酒店、商场等大型商业地产租赁市场大量存在出租人按照承租人的要求建设特定场地进行出租牟利的商业合作模式。此情况下，投入使用、营业前的消防安全检查的责任一般都由具体经营者（承租人）承担，但如果约定出租人按照承租人的要求建设特定场地进行出租牟利的场合，出租人是要提供符合包括装修、陈设等承租人要求的场地，承租人基本只需入场经营，此场合的投入使用、营业前消防安全检查的责任承担较为容易出现纠纷。为此，建议此类租赁合同的双方在合同中明确约定每一阶段的消防验收责任的分配。

（2）租赁合同中，出租方因城中村改造需要对租赁房屋进行收回拆迁的，出租方是否需要承担违约责任？

原告观点

租赁合同中约定：“在租赁期内，如遇国家单位、政府部门征用，地方部门连片开发，‘城中村’改造需要拆迁，则甲乙双方需无条件服从……乙方在接到或应接到通知之日起，合同同时终止，乙方应在合同终止之日起5日内退场并交还予甲方。”原告的城中村改造符合法律规定，合同解除条件成就。

被告观点

合同约定的解除条件并未成就，理由是城中村改造是非法改造，合法拆迁才是解除合同的唯一依据，并提交了《涉案城中村改造的工作流程》，拟证明涉案房屋所在的城中村改造违反法定程序，属于非法拆迁。

审判观点

出租方为村集体，双方租赁合同约定“城中村”改造进行拆迁的合同终止情形，尔后该村集体的自主改造或政府批复和规划许可，遂解除双方的租赁合同。法院认为，双方在租赁合同中约定了“城中村”改造的合同终止情形，虽然并未约定“城中村”改造的具体情形，但是该村集体的改造有规划许可证、政府同意改造的批复等证据支持，也证实了租赁房产位于改造的范围，因此租赁合同具备了解除的条件，村集体依法可以解除该租赁合同【(2013)粤高法民二申字649号】。

【依据：《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。】

法律分析

租赁合同双方对于拆迁、“城中村”改造等导致合同终止的特定情形进行了约定。在此情形下，根据意思自治原则，广东省高级人民法院依据政府对改造作出的批复和规划许可，认为“城中村”改造情形属于政府行为，而租赁合同对于这种政府行为作出了约定，应当按照约定处理。
裁判启示笔者认为，将“城中村”改造笼统地归纳到政府行为的范畴，对承租方而言显然是不公的。
根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见 》[粤府〔2009〕78号]的规定，政府对于旧村改造可以收回或者收购土地，广州市《城市更新办法》亦明确城中村改造分为自主改造、征收改造等情形。 由此可知，“城中村”改造可以分为自主改造和被动改造两种。
租赁合同订立了关于拆迁改造终止合同的条款，其真实意思应当按照该条款的整体意思进行解读，而并不能简单按照字面意思进行理解。上述合同终止条款所约定的“城中村”改造应当与行政征收、地方连片开发等情形一致，均是被动情形。广东省高级人民法院审结的案例中，涉及此种情况的“城中村”改造项目均采用自主改造的模式，并不属于被动改造的情形，但法院依然直接引用合同约定进行处理，显然有失偏颇。

笔者认为，租赁合同签订时，“城中村”改造项目并未获得政府的批复情形下，村集体作为租赁合同的出租方，同时也是城中村改造的自主改造方，其在明知存在租赁关系的前提之下由于自主需要进行拆迁改造，导致租赁合同无法继续履行。根据意思自治的原则，村集体的提前解除租赁合同并不符合双方约定，也不属于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条的情势变更情形，其行为构成违约，应当承担相应的法律责任。
与此同时，承租人为了更好的保护自身权益，在签订租赁合同时，尤其在合同相对人是政府单位或村居集体等，必须仔细甄别关于拆迁、征收、改造等合同终止情形的合同条款。建议将该合同条款加以修改：“如遇国家单位、政府部门征用，地方部门连片开发，‘城中村’改造等非合同双方当事人自主行为而需要拆迁，则甲乙双方需无条件服从。” 特殊情形，如相对方为政府的，则针对相对方自发作出的政府行为做特殊限制约定，如“非因上级政府或主管部门行为，不得擅自更改租赁房屋所在土地的规划用途”等。

（3）请求支付租金的诉讼时效怎么起算？

审判观点

案例一：法院依据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，认定租赁合同项下的租金属于同一债务的分期履行，基于租赁关系的连续性与租金的分期履行性，认为租金的诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起算，而本案的租赁合同至起诉之日仍未解除，故出租人诉请的延付超过一年的租金并未超过诉讼时效【(2014)粤高法民二申字第1303号】。

案例二：案件事实：A与B公司签订租赁合同租赁B公司房产，A抗辩认为2009年10月至2011年1月双方约定属于免租期但没有证据证明，而且该部分租金已经超过了诉讼时效。2010年1月后A正常履行至2011年4月后未再缴纳租金，B公司同月提起诉讼请求请求解除合同并缴纳欠付的2009年10月至2010年1月的租金，并请求支付占用房屋的租金至搬出房屋之日。A占用房屋直至2011年6月18日交付房屋。

一审观点：关于主张该三个月租金已超过诉讼时效的抗辩，由于当事人一直履行本案租赁合同，租金为连续性分期支付债务，诉讼时效期间应从最后一笔债务支付期限期满开始计算，故A该项主张无法律依据，不予支持【（2011）韶浈法民一初字第393号】。

二审观点：2009年11月至2010年1月的租金因已经超过诉讼时效，对该部分租金不予支持。至于5、6月租金，因未超过诉讼时效，且有其他证据证明A继续占用租赁房屋，应予支持【（2012）韶中法民一终字第511号】。

再审观点：对于2009年11月至2010年1月的租金，B公司2011年4月提起本案诉讼，已经超过一年的诉讼时效期间，故二审判决对该部分租金不予支持，具有事实和法律依据【(2014)粤高法民二申字第1501号】。

【《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条:”当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条:“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的；……”】

法律分析

同一债务分期履行即指某一笔债务发生后，当事人依照约定的时间分期履行，债务的内容和范围在债务发生时就已经确定，不因分期偿还而发生变化，债权人之于债务人的债权是不可分割的整体。与同一债务分期履行不同，定期给付债务是指继续性合同在合同履行过程中持续定期发生债务，每一期债务的发生都是独立的。

最高人民法院民事审判第二庭在2000年10月26日对山东省高级法院函复称：在借款、买卖合同中，当事人约定分期履行合同债务的，诉讼时效应当从最后一笔债务履行期届满之次日开始计算。而最高人民法院给云南省高级人民法院函复称：对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算。在2008年《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（下称《诉讼时效司法解释》）第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”
但关于租金债务到底属于同一债务的分期履行亦或是分期履行的债务，其诉讼时效该从何时起算的问题，司法实践却莫衷一是。根据我们对广东省人民法院的案例检索，该院也存在两种截然不同的处理方法。案例一里面，省高院支持了租金债务属于同一债务的分期履行，认可了租金债务同一性，诉讼时效从最后一期履行期限届满时起算；而案例二则选择了将不同阶段的租金债务分开计算诉讼时效的处理方法，承认了租金债务的独立性，诉讼时效应分别从每期租金履行期限届满之日开始起算。

裁判启示

关于延付、拒付租金的诉讼时效问题，《民法通则》第一百三十六条第（三）款明确规定其诉讼时效是一年，但由于上述最高院的回复及《诉讼时效司法解释》均没有对租金债务作出专门的规定，因此就如何确定租金债务的诉讼时效起算日期，最高院的态度及司法实践一直以来都较为摇摆。2008年以后，《诉讼时效司法解释》第五条的规定成为了各地法院处理租金债务诉讼时效起算问题的裁判思路，包括报告案例中，广东省高级人民法院也主要采取了该种处理方法。
那为何会出现不同的裁判结果呢？租金债务属于《诉讼时效司法解释》第五条规定的“同一债务”还是分期履行的债务存在争议，而司法解释规定也没有明确，在此情况之下将此纠纷都类推适用第五条，具有一定的可行性。分析上述两个案例，可以看出，如果承租人的欠租行为是连续性的，那么适用《诉讼时效司法解释》第五条起算租金债务的诉讼时效并没有障碍。但出现如案例二的间断式欠租情况，直接适用《诉讼时效司法解释》第五条则存在一定的障碍。据此我们可以大概推敲出广东省高级人民法院关于租金债务诉讼时效如何起算的裁判规则：连续性欠租的租金债务其诉讼时效从最后一期租金履行期限届满之日起计算；间断性欠租的租金债务，可以独立计算每笔欠付租金的诉讼时效。
然而，无论案例一抑或案例二的裁判意见，对于租赁关系中的出租方而言，及时主张权利都是百利无害的。在租赁关系出现僵局，承租人延付租金时间较长，曾有案例承租人延付租金超过五年，如出租人疏于主张权利或保存证据，将承担因超过诉讼时效而遭受租金损失的风险。为此，当出现承租人延付租金的情况下，应当及时（延付之日起一年内）主张权利或提起诉讼，中断主张租金权利的诉讼时效，保障自身利益。具体中断诉讼时效的方式有向承租方公证送达声明书、函件、电子邮件等主张权利的文书。另外，建议在设计租赁合同时，明确约定双方可以送达的邮寄地址、电子邮箱，文书一经成功送达上述地址或电子邮箱，视为已经通知对方；约定如承租人延付或者少付部分租金，则承租方日后缴纳的租金均视为补缴未缴租金，尚有余额则视为当期租金，等。

三、赔偿经营损失

1、数据分析

2、法律分析

法律分析预期利益损失的赔偿主张，一般较大几率被法院驳回。预期的经营利益基于合同有效且正常履行，该损失主张与合同无效的处理规则不符，因此不能得到法院的支持。在违约情形下，损失主张需要举证具体的经营损失、损失与违约行为的因果关系等。对于补偿数额，出租方由于承租方违约导致的出租经营损失，一般按照约定的租金标准量化。在司法实践中，也存在部分支持守约方预期经营损失的案例，但一般都是酌情给予一定的补偿。

裁判启示

一、出租人因承租人违约造成损失的，哪些损失可以得到人民法院的支持？损失赔偿的数额如何确定？

1、承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，出租人要求承租人赔偿场地恢复期间及重新招租期间的租金损失，法院一般可以予以支持。根据北京市高级人民法院印发的《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第24条的意见:“具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价、承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。”而从广东省高级人民法院的多数案例来看，该院也采纳了上述意见，均酌定判决承租人赔偿三个月的租金作为出租人租金的损失【（2015）粤高法民二申字第1360号】。

2、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，承租人和次承租人逾期腾退房屋给出租人造成损失，出租人可以要求承租人和次承租人共同支付逾期腾房的房屋使用费，人民法院一般会予以支持。而房屋使用费的数额标准，可依出租人请求参照租赁合同约定、转租合同约定或当时当地同地段房屋的租金标准酌情确定。另，特殊情况下，出租人可依据地方性法规，突破上述裁判准则主张逾期腾房违约金，如依据《深圳经济特区房屋租赁条例》第四十三条租赁期限届满而逾期不迁出的应加倍向出租人交付租金的规定，出租人可以一倍租金主张违约租金【（2014）粤高法民二申字第503号】。

3、承租人未经出租人同意转租租赁房屋，出租人解除房屋租赁合同时，要求承租人返还向次承租人收取的超出出租人应收租金部分收益的，人民法院一般不予支持。首先，预期利益仅限于标的物交付即可取得，在时间上不具有延伸性，承租人非法转租的收益或价差显然不符合该特征。其次，承租人能否获得该部分租金，尚需视其与次承租人所签合同的履行情况而定，因而具有不确定性。最后，承租人与次承租人转租合同的签订及获利情况，出租人在签订原租赁合同时是无法预见的。综上，出租人请求的转租差价缺乏确定性、可预见性和合理性，不符合法律规定，因此人民法院一般不予支持。

二、承租人因出租人违约造成损失的，哪些损失可以得到人民法院的支持？损失赔偿的数额应如何确定？

1、对于出租人根本违约而造成承租人无法经营的损失，双方合同中有约定则从约定，无约定则需从出租人对于合同解除所负责任比例和关联性、承租人的损失是否实际发生与损失是否合理等方面综合考虑赔偿金额。

2、对于承租人未依约支付租金，出租人采取停水停电的方式催要租金从而造成承租人无法实际经营而产生的损失，需具体考虑出租人采取阻碍承租人经营的措施前是否经过合理催告、以及是否给予了合理期限，并应当与承租人欠付租金的数额、比例及过错程度相适应，超过必要限度给承租人造成损失的，应当承担赔偿损失等违约责任。

3、对于承租人在合同解除前为履行合同而支出的合理信赖利益损失，承租人需提供证据证明此损失与合同履行有合理相关性且无法避免或降低。如广东省高级人民法院的一个案例中，承租人承租租赁场地用于开办经营A公司，现因出租人违约导致承租人不能继续经营A公司，且A公司没有实际开业尚未产生收益，故承租人用于开办经营A公司且有相应合同、发票等相呼印证的部分合理费用属于因出租人违约而造成承租人的必要经营损失，承租人应当承担赔偿责任【(2014)粤高法民二申字第511号】。