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最高法民一庭:不动产婚内共同还贷及增值的计算方式

 
时间:2016-08-01 14:04:14  来源:《民事审判指导与参考》2016年第1辑  作者:法信
 
摘要:婚前以个人财产按揭购房,产权登记在个人名下,婚后夫妻二人以夫妻共同财产继续偿还贷款。离婚时,若夫妻双方未就房产归属达成协议,房屋如何分割成为难题。最新出版的《民事审判指导与参考》2016年第1辑(总第65辑)中,对于一方婚前贷款购买不动产、婚后夫妻共同还贷的情形,离婚时如何计算共同还贷的增值部分作出了详尽的介绍。广州律师推荐《民事审判指导与参考》中的典型案例,结合相关法律条文、案例对不动产婚内共同还贷及增值的计算进行说明,供读者参考。

最高人民法院民一庭意见

在适用《婚姻法解释(三)》第十条时,涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率,是用不动产现价格除以不动产成本,不动产成本包括购买时不动产价格+共同还贷的利息部分+其他费用(比如契税、印花税、营业税、评估费等)。

一、案情简介

甲男2004年购房一套,当时价格18万元,甲男首付8万元,从银行贷款10万元,契税等其他费用1万元,婚前甲男还贷本息合计5万元。2008年甲男与乙女结婚,房屋价值41万元,产权登记在甲男名下。婚姻关系存续期间双方共同还贷10万元将贷款清偿完毕,其中本金7万元,利息3万元。2012年离婚时房屋现值90万元。

甲男与乙女双方对解除婚姻关系没有异议,但对房屋补偿款的数额有异议。甲男认为,其婚前已经与房地产公司签订购房合同并从银行贷款,虽然婚后还贷本息共计10万元,但每月银行都是从其工资卡中定期扣款,女方并没有参与还贷,离婚时无权获得任何补偿款。乙女认为,双方没有约定实行分别财产制,男方的工资收入应当属于夫妻共同财产,离婚时应按房产现值90万元减去男方购房时的价格18万元作为基数对其进行补偿,即乙女应获得的补偿款是40万元。

二、审判结果

一审法院经审理认为,甲男和乙女结婚后还贷10万元,虽然系甲男每月用自己的工资卡归还银行贷款,但双方当事人并没有约定实行分别财产制,甲男的工资收入应当属于夫妻共同财产。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》(以下简称《婚姻法解释(三)》)第十条“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务,双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿”的规定,第一步应先计算诉争房产的升值率,即诉争房产现价格除以(结婚时诉争房产价格+共同已还利息+其他费用)=90/(41+3+1)=200%;第二步计算非产权登记一方所得补偿款,即共同还贷部分乘以不动产升值率,该数额的一半即为应补偿的数额。10乘以200%=20万元,非产权登记一方所得补偿款为10万元。一审法院判决诉争房产归甲男所有,甲男应支付给乙女10万元补偿款。

乙女不服提起上诉,二审法院判决:驳回上诉,维持原判。

三、主要观点及理由

对于一方婚前贷款购买不动产、婚后夫妻共同还贷的情形,离婚时如何计算共同还贷的增值部分,有法官提出了分步计算的方法,第一步是计算不动产升值率,不动产升值率=不动产现价格除以不动产成本,而这里的不动产成本等于购买时不动产价格+共同已还利息+其他费用。在计算不动产升值率时,必须考虑利息成本,不能简单地用不动产现价格除以购买时价格直接得出升值率。“其他费用”是指交易所涉及的成本,属于购房的必要支出,如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等,但不包括公共维修基金和物业费,因为其费用产生的基础并非交易,而是不动产长期使用中产生的费用;第二步是计算非产权登记一方所得补偿,即共同还贷部分乘以不动产升值率,该数额的一半即为应补偿的数额。

计算具体补偿数额时,应注意确定计算时点,这里的增值是指婚后增值,不包括婚前增值,后者属于一方的个人财产。同时还应考虑两种情形下的修正问题,一是离婚时贷款尚未清偿完毕,只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本,而不能将长达20年或者30年的尚未还贷的利息都纳入成本,否则会出现非产权登记一方既未享受后续可能产生的升值收益、却要现时承担因计入所有利息导致补偿额降低的不公平结果;二是一方购买不动产后经过一段时间才结婚的情形,计算不动产升值率时,应以结婚时不动产价格作为计算依据,不能以购买时不动产价格作为依据,因为购买不动产至结婚前这段时间不动产的增值收益属于一方婚前个人财产。

我们认为,上述分步计算法简明易懂好操作,对审判实践中审理相关的案件提供了可资借鉴的方法。

另外需要指出的是,在离婚分割争议房产时,法官不仅要明了“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”,同时要根据婚姻法第三十九条的规定,根据财产的具体情况,按照照顾子女和女方权益的原则作出公平裁判。也就是说,计算出的补偿数额不是绝对的,法官可以根据案件的实际情况行使一定的自由裁量权,目的只有一个,即相对公平合理地解决纠纷,平衡保护离婚双方当事人的利益。

审判实践中,有时也会遇到房价下跌的情况,比如购买房产时在一个比较高的点位,婚后夫妻共同还贷若干年后,离婚时房产的现值反而比当初购买时下跌了。面对这种房产没有增值甚至出现负增长的情况,我们认为,产权登记一方至少要给另一方共同还贷本息一半的补偿。原因有二,一是一方婚前已经签订房产买卖合同,购买什么小区、什么楼层、什么朝向的房产是购买方自己的选择,另一方婚后只是共同参与还贷,购买方自然应当承担房价下跌的风险;二是离婚时房产判归产权登记一方,如果只是用于居住而非投资,房价暂时下跌并不会对其造成实质性损失。

(以上内容均摘自《不动产婚内共同还贷及增值的计算》,载于《民事审判指导与参考》2016年第1辑(总第65辑),杜万华主编,最高人民法院民事审判第一庭编,人民法院出版社2016年6月出版,执笔人:最高人民法院民一庭吴晓芳。)

法律依据

1.《中华人民共和国婚姻法(2001修正)》

第三十九条 离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决。

夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等,应当依法予以保护。

2.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》

第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

相关案例

1.一方婚前贷款购买房屋,婚后夫妻共同还贷,离婚时,确定财产增值补偿款额的参考标准一般为:以夫妻共同财产偿还银行按揭款的数额×房产增值率×50%——黄某诉姜某离婚纠纷案

案例要旨:婚前由一方按揭购买房屋,婚后夫妻双方共同还贷支付房款,离婚时,人民法院判决该房产归产权登记一方的,对婚姻关系存续期间共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,依照《婚姻法解释(三)》第十条第2款规定,并按照《婚姻法》第三十九条第1款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。人民法院在根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益原则的前提下,对双方婚后共同还贷支付的款项之增值部分妥为判决。确定财产增值补偿款额的参考标准一般为:以夫妻共同财产偿还银行按揭款的数额×房产增值率×50%。

审理法院:四川省成都市中级人民法院

来源:《案例解读婚姻法司法解释(三)》,最高人民法院中国应用法学研究所编,人民法院出版社2011年出版

2.婚姻关系存续期间,夫妻双方共同支付房款增值部分的数额等于夫妻共同支付款项乘以房产净增值率——张琳诉李春黎离婚纠纷上诉案

案例要旨:夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,在婚后双方共同支付房款首付、房屋贷款及补交房款的,离婚时,人民法院可以判决房屋归产权登记一方所有,剩余未偿还的贷款由产权登记一方个人偿还,并向另一方支付婚姻存续期间共同支付房款首付、房屋贷款和补交房款的款项及其增值部分的补偿款,房屋款项增值部分按照夫妻双方共同偿还款项乘以房屋净增值率计算。

案号:(2015)郑民三终字第589号

审理法院:河南省郑州市中级人民法院

来源:法信精选

3.对于一方婚前签订购房合同支付首付款,婚后双方共同还贷的房屋,分割时人民法院可按房屋的出资及实际使用情况判决房屋归非产权登记一方,并对另一方进行补偿——焦某与张某离婚后财产纠纷案

案例要旨:对于一方婚前签订购房合同支付首付款,婚后双方共同还贷的房屋,分割时人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,但该分割方法并非绝对,不能据此排除将此类不动产判归非产权登记一方所有的可能。涉案房屋的购房款大部分由非产权登记方及其家人出资,离婚后,非产权登记方一直在该房屋中居住,故根据涉案房屋的出资情况以及实际使用情况,应由非产权登记一方取得该房屋的所有权,并对产权登记方进行补偿。

案号:(2015)苏民再提字第00019号

审理法院:江苏省高级人民法院

来源:中国裁判文书网 2015.10.12

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