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离婚房产常见法律问题总结

 
时间:2015-08-17 14:05:34  来源:法律咨询  作者:广州律师
 
摘要:一、婚前按揭买房婚后还贷的情形 1.婚前一方付首付,婚后共同还贷,产权登记在首付方名下,离婚时房屋怎么处理? 答:离婚时房屋由双方协议处理。如果双方不能达成协议,人

一、婚前按揭买房婚后还贷的情形
       1.婚前一方付首付,婚后共同还贷,产权登记在首付方名下,离婚时房屋怎么处理?
       答:离婚时房屋由双方协议处理。如果双方不能达成协议,人民法院可以判决房屋归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据照顾子女和女方权益的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。
       对于如何确定未取得不动产所有权一方所应得到的补偿数额,目前多数法院采取的计算方式如下:假设婚前贷款购房者所购房屋的单价是每平米15000元,面积80平方米。首付款是36万元,按揭贷款84万元,贷款期限20年(240个月),则利息总计为603452.87元,还款总额为1443452.87元。如果采用等额还款的方式,月均还款6014.39元。双方当事人婚后共同还贷三年(36个月),后诉讼离婚,离婚时房屋经评估价值400万元。计算可知,购房者为购买该房总计支付1803452.87元。其中,首付款在房价(房价款+利息)中所占比例为19.96%(360000÷1803452.87×100%),夫妻共同还贷216518.04元(6014.39×36),占房价款的12%(216518.04÷1803452.87×100%)。如果不考虑其他因素,则可以判决房屋归婚前购房者所有,由其对另一半补偿24万元(400万元×12%×1/2)。剩余贷款1226934.83元(1443452.87元-216518.04元),仍由原购房者继续偿还。

2.婚前双方共同出资付首付,婚后共同还贷,产权登记在一方名下,离婚时房屋怎么处理?
       答:司法实务处理因地区而有所不同。参照广东省高级人民法院2011年《全省民事审判工作会议纪要》65条的规定,以结婚为目的共同购买房屋,按夫妻共同财产分割,尚未偿还的房贷属于夫妻共同债务。

3.婚前一方付首付,婚后共同还贷,产权登记在双方名下,离婚时房屋怎么处理?
       答:房屋作为夫妻共同财产处理。

二、婚后按揭买房婚后还贷的情形
婚后双方共同按揭买房,用夫妻共同财产还贷,产权登记在一方名下,离婚时房屋怎么处理?
答:一般来说,房屋属于夫妻共同财产。如部分购房资金来源于登记方的父母或登记方的婚前存款,司法实务中处理有争议。

三、父母为子女出资购买房屋的情形

1.结婚前,父母为双方购房出资(登记在双方名下),离婚时房屋怎么处理?
       答:该部分出资应当认定为对己方子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。如属于对子女的个人赠与,那么在离婚时,应扣除该部分出资款后,再对房屋剩余的价值进行分割。

2.结婚后,父母为双方购房出资(登记在双方名下),离婚时房屋怎么处理?
       答:该出资视为对婚姻双方的赠与,按房屋总价值进行分割,无需扣除父母的出资款。

3.婚后由一方父母出资为子女购买房屋,产权登记在出资人子女名下,离婚时房屋怎么处理?
       答:在全额出资的情况下,该房屋应认定为夫妻一方的个人财产。在部分出资的情况下,该出资款究竟视为对双方的赠与,还是个人赠与以及房屋属于个人财产还是共同财产,存在争议。

4.婚后由双方父母出资购买房屋,产权登记在一方子女名下,离婚时房屋怎么处理?
       答:在双方父母全额出资的情况,该房屋可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。如双方父母只是部分出资,其余房款由夫妻贷款或出资,司法处理存在争议。

四、婚前一方承租,婚后用共同财产购买房屋的情形
一方婚前承租,婚后用共同财产购买房屋,产权登记在一方名下,离婚时房屋怎么处理?
       答:房屋应当认定为夫妻共同财产予以分割。

五、小产权房、房改房、经济适用房以及承租公房的问题

1.婚姻关系存续期间购买的小产权房,在离婚时怎么处理?
       答:根据我国土地管理法和有关政策,购买小产权房无法取得房屋所有权证。离婚时双方对尚未取得所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不会判决房屋所有权的归属,但会根据实际情况判决由当事人使用。

2.职工按照房改政策购买的房改房,在离婚时怎么处理?
       答:房改房,是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。对于婚姻关系存续期间,双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋,产权登记在一方父母名下,离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的,人民法院不予支持。购买该房屋时的出资,可以作为债权处理。在婚姻关系存续期间,依据政策购买房改房取得房屋产权的,属于夫妻共同财产,在进行分割时,一般根据双方的职工身份,将房屋判给与房改政策身份关系密切的一方,取得房屋的一方对另一方给付相当于该房屋市场价值一半的补偿。未取得房屋产权的,人民法院不直接判决房屋所有权的归属,会根据实际情况判决由当事人使用。当事人就房屋取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法院提起诉讼。

3.婚姻关系存续期间购买的经济适用房,在离婚时怎么处理?
       答:经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。根据国家有关政策,对于夫妻双方婚姻存续期间购买的经济适用房,只有在购房满五年才可以进行分割。未满五年的,如果必须分割,只能先按照政府所定的标准交纳土地收益金等相关价款以取得房屋完全产权后,才能进行分割。

4.对于婚姻关系存续期间承租的公房,离婚时可否主张继续承租?
       答:根据《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题规定的解答》在以下几种情况下,当事人在离婚时可以主张继续承租公房:(一)婚前由一方承租的公房,婚姻关系存续5年以上的;(二)婚前一方承租的本单位的房屋,离婚时,双方均为本单位职工的;(三)一方婚前借款投资建房取得的公房承租权,婚后夫妻共同偿还借款的;(四)婚后一方或双方申请取得公房承租权的;(五)婚前一方承租的公房,婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的;(六)夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的;(七)一方将其承租的本单位的房屋,交回本单位或交给另一方单位后,另一方单位另给调换房屋的;(八)婚前双方均租有公房,婚后合并调换房屋的。

六、农村宅基地所建房屋问题

1. 离婚时,已取得产权证的农村宅基地所建房屋应如何处理?
       答:对于婚姻关系存续期间在农村宅基地上所建房屋,在离婚时作为夫妻共同财产处理。由于宅基地房流转困难,司法实践中多判令房屋由宅基地登记方所有,并由取得房屋一方补偿另一方相应价款。

2. 离婚时,未取得产权证的农村宅基地所建房屋应如何处理?
       答:根据广东省高级人民法院2011年《全省民事审判工作会议纪要》有关精神,人民法院在离婚案件中,对当事人在宅基地上合法建造的没有领取产权证的农村房屋的归属可以作出处理。当事人请求对违法建筑进行分割的,可以根据实际情况对建筑物的使用或收益、残值作出处理。

七、一方婚前购房,登记在另一方名下或登记在双方名下、一方婚前房屋婚后加另一方名字的情形

1.以结婚为目的,夫妻一方婚前个人出资购买的房屋登记在另一方名下,房屋在离婚时怎么处理?
       答:根据广东省高级人民法院2011年《全省民事审判工作会议纪要》的规定,如果没有证据证明出资方明确表示归登记一方个人所有,离婚时对该房屋一般应按夫妻共同财产处理。

2.一方婚前出资购房,产权登记在双方名下,房屋在离婚时怎么处理?
       答:这种情况下房屋应认定为夫妻共同财产予以分割。

3.一方婚前出资购房,婚后在产权登记证书上加另一方名字,房屋在离婚时怎么处理?
       答:房屋产权登记证书上加上另一方名字之后,该房屋就应认定为夫妻双方共同财产予以分割。

八、一方婚前购买房屋婚后出租的租金问题

一方婚前以个人财产购买房屋,婚后用来出租,所得的租金在离婚时怎么处理?
       答:婚前个人财产婚后出租所得租金,应认定为夫妻共同财产予以分割。

九、产权登记在第三人名下情形

婚后以夫妻共同财产购买房屋,产权登记在第三人名下或者包括第三人的,房屋在离婚时怎么处理?
       答:婚后共同购买房屋,产权登记在第三人名下在实践中通常是登记在未成年子女名下,这并不意味着房屋的真实产权人即为该未成年子女,而应考量夫妻双方在购买房屋时的真实意思,除非有相反的证据,否则通常仍然将该房屋视为夫妻及未成年子女共有财产。
       婚后共同购买房屋,产权登记包括第三人(未成年子女),除非有相反的证据,否则该房屋为这三人共有,在产权登记中未约定按份共有的,应认定为共同共有。产权登记包括第三人(非未成年子女),对于房屋一般需要另案起诉分割。

十、房屋拆迁问题

1.一方婚内拆迁所分得的房屋,另一方系拆迁被安置人,离婚时房屋怎么处理?
       答:双方都是被拆迁安置人的,该房屋为夫妻的共同财产,离婚时予以平均分割。

2.一方婚内拆迁所分得的房屋,另一方非拆迁被安置人,离婚时房屋怎么处理?
       答:对于仅有一方为被拆迁安置人口的,只要该房屋是在婚姻关系存续期间取得的,也应当作为夫妻共同财产。但在分割时应适当考虑房屋的来源,将所有权判归被拆迁安置人所有,但应当给对方相应的经济补偿。

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